Il rapporto con l’Amministratore di condominio, da sempre è annoverato tra quelli caratterizzati da ampie criticità.

Spesso, il contegno dell’Amministratore stesso fa propendere i Condòmini per la sua Revoca; attività sempre attuabile dall’assemblea e talvolta, a determinate circostanze, anche singolarmente dai Condòmini.

Qualora non si riesca a creare da subito un sano rapporto fondato sulla stima professionale, sovente si assiste – da un lato – a Condòmini che individuano l’Amministratore quale il “primo nemico” e – dall’altro – ad Amministratori che si trovano ad agire senza l’opportuna tranquillità e fermezza, mossi dal timore di essere oggetto di censure da parte dei loro mandanti.

Senza alcun dubbio la pluri-soggettività del rapporto non agevola il rapporto stesso e frequentemente la Revoca rappresenta quella sorta di compromesso tra Condòmini che, esausti dall’atteggiamento litigioso di colleghi Condòmini, tentano di perseguire la tranquillità condominiale avvicendando l’Amministratore.

Sussistono, poi, ipotesi più complicate nelle quali la compromissione della fiducia non è legata semplicemente alla complessità dei rapporti umani, ma più specificamente ad un’incapacità dell’Amministratore, più o meno conclamata, di gestire la compagine condominiale; incapacità che, alle volte, si trasforma in situazioni di danno per il condominio.

In questi casi, le strade per poter revocare l’Amministratore si possono sintetizzare in 3 semplici passi (sebbene giuridicamente sussistano svariate peculiarità da non sottovalutare):

1. Richiesta di convocazione dell’assemblea
2. Deliberazione assembleare di Revoca
3. Nomina contestuale del nuovo mandatario

1. La richiesta di convocazione di un’assemblea straordinaria può essere informalmente avanzata da ogni Condòmino, indicando all’Amministratore l’ordine del giorno e chiedendo allo stesso di fissare una data per l’adunanza.Diversamente, in caso di inerzia, ai sensi dell’art. 66 disp. att. cod. civ. l’Amministratore è tenuto a convocare l’assemblea quando viene fatta richiesta in tal senso “da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione”.In questa ulteriore e formale ipotesi, i Condòmini, nella richiesta, dovranno indicare l’ordine del giorno e l’Amministratore sarà tenuto a convocare, entro dieci giorni, l’assemblea condominiale.
2. In seno all’assemblea condominiale, per sollevare dall’incarico l’Amministratore, la deliberazione deve riportare il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino quanto meno la metà del valore millesimale dell’edificio (art. 1136, quarto comma, c.c.); difatti, l’assemblea eventualmente adottata con un quorum inferiore, sarebbe da considerarsi annullabile e come tale, assoggettabile ad impugnazione nei trenta giorni dalla sua adozione e/o comunicazione a seconda che il condomino sia rispettivamente dissenziente (o astenuto) o assente.Si rileva, a questo punto, che nella ipotesi in cui l’Amministratore non sia condòmino egli non potrà contestare la mancanza di raggiungimento del quorum, ma avrà in ogni caso tutto il diritto di farlo notare in assemblea, rammentando anche al presidente le potenziali responsabilità che potrebbero a lui essere imputate nel caso d’impugnazione della delibera per la revoca illegittimamente disposta dall’assemblea.
3. Deliberata la Revoca, è consigliabile provvedere alla contestuale nomina di un nuovo amministratore.All’opposto, e salvo diversa decisione assembleare (es. consegna documentazione ad un condomino), il mandatario revocato avrebbe il dovere di proseguire nel proprio incarico fino alla nomina del suo sostituto.

Revoca giudiziale

Un singolo Condòmino poi, quale differente e circostanziata alternativa, può chiedere all’Autorità Giudiziaria la revoca dell’Amministratore di condominio nel caso siano state poste in essere cd. irregolarità nella gestione.

Tale azione (in taluni casi soggetta al preventivo esperimento del tentativo di revoca assembleare) necessita, al pari della complessiva gestione del condominio, di attenta e puntuale disamina; è difatti opportuno tenere a mente che la violazione meramente formale di disposizioni legislative o regolamentari non porta all’automatica rimozione dell’incarico, posto che tale scelta è sempre assoggettata alla valutazione discrezionale del Giudice adito che, come dice la Legge, può -e non deve- disporre la rimozione
dell’Amministratore dal proprio ufficio.

Lo Studio resta a disposizione per ogni approfondimento e chiarimento in materia.

Autore: Avv. Marco Dei